Doğru olduğunu Düşündüğümüz Yanlışlar -1-
Malumaliniz hayatın her karesinde, bir çok konuda doğru olduğuna inandığımız ancak sonucunda yanlış olduğunu gördüğümüz hadiselerle karşılaşır ve sonucunda hayıflanarak; tüh be meğer bunca yıl yanlış biliyormuşuz dediğimiz çok olmuştur.
İşte bu günkü yazımızda gayrimenkul sektörü ile alakalı doğru olduğunu zannettiğimiz ama aslında ne kadar hatalı olduğunu anlayacağımız konular hakkında kısa bir bilgi alışverişi yapacağız.
İlk yazımızı kiralamalara ayırdık, bir sonraki yazımızda ise alım satım işlerindeki yanlışları işleyeceğiz.
Gayrimenkulümüzü kiraya verirken genelde hep maksimum seviyeyi baz alır piyasa şartlarını göz önüne almayız.
(Her ürünün bir sezonu olduğu gibi konutların kiralanmalarının da bir sezonu vardır. Bu sezon Temmuz ayı ile başlar okullar açılıncaya kadar maksimum seviyede devam eder, okulların açılması ile birlikte kiralama sezonu aktivitesini yitirir, bu sebeple bu süreyi iyi değerlendirmek gerekir aksi takdirde bütün kış daireniz boş kalabilir)
(Diyelim ki siz dairenizin kira bedelini 1.000 TL olarak belirlediniz ancak talep teklifleri 800 TL olduğunu var sayalım. Bu durumda 1. Problem; Emsal gayrimenkullerin kolay kiraya verilmesine sebep olursunuz, çünkü siz kötü örnek olarak kalırısınız.
2. Problem; Aynı miktardan örneklemeye devam edelim siz 1.000 TL kira bedeli istiyorsunuz teklifler ise 800 TL yani 200 TL aylık kaybınız bulunmakta 200 TL X 12 ay = 2.400 TL Yıl bazındaki kaybınız. Ancak 5 ay kiraya veremediğinizi var sayalım ve 5 ay sonrasında piyasa şartlarına geri dönüp 800 TL den bile kiraya verseniz kaybınız 5 x 800 TL =4.000 TL + site giderleri. Yani 200 TL kazanmak için 4.000 TL kaybetmiş olacaksınız.)
Gayrimenkulleri kiraya verirken parke döşetmek, duşa kabin yaptırmak vb. dekorasyon ve tadilat masraflarını yaptırmaktan kaçınırız)
(Gayrimenkulünüzü kiraya verdiğinizde bir gelir elde edersiniz yani ticaret yapmış olursunuz. 0 Maliyetli ticaret olur mu ? Hangi kasaba sadece löp et gelir, et kemikli gelir löp kısmını kasap ayırt eder. Kiraya verdiğiniz gayri menkullerden gelir elde ettiğinize göre bu sizin ticari ürününüzdür. Bu sebeple al benisini arttırmak , tadilat gereken yerleri onarmak gerekir ki her zaman talip sayısı artsın. Düşünün bir kere 20 sene önce halıfileks modaydı şimdi laminant parkeler. Şimdi siz kiracı adayınıza diyebilirmisiniz 20 yıllık halıyı temizle ve otur kaç kişi bu teklifinize olumlu bakar veya size söylense siz kabul edermiydiniz yoksa halının atılıp parke yapılmasını istemezmiydiniz ?)
Mevcut kiracınızla aranızda yaptığınız kontratta yazılı yıllık zam işlemini her yıl uygulamakta ısrar ederiz.
( Kontratlarda … yıllık zam oranı yazılacaktır elbette ancak zam yaparken ekonomiyi, piyasa şartlarını göz ardı edemeyiz. Zam hususunda ısrar ederseniz ve piyasa şartları da ekonomiden dolayı menfi etkilenmiş ise ve kiracınızdan da memnun iseniz yani kiralarını düzgün ödüyor ve mülkünüze sahip çıkıp iyi bakıyor ise kısacası rüştünü ispatlamış bir kiracı ise bırakın zam yapmayı bu tarz bir kiracıyı elde tutmak adına kirada indirim yapsanız yeridir. Aksi takdirde böylesi vasıflı bir kiracıyı elden kaçırır beklide yerine gelecek kiracı ödemelerini düzenli yapmayan konutunuzu hor kullanan ve her ay kira yatmadı telefonu açmaktan sizi sinir hastası edecek bir kiracı ile muhatap olabilme ihtimalini de unutmayınız. Kısacası rüştünü ispatlamış kiracı her zaman kollanmayı hak eder.
Doğru zannettiğimiz yanlışlar konusuna sonraki yazı veya yazılarımızda devam edeceğiz. Bu vesile ile yaklaşmakta olan kurban bayramınızı tebrik ederim.
Sağlıcakla kalın.
